Lima Norte y los Balnearios del Sur, los polos con mayor potencial inmobiliario para 2026: ¿Qué hay detrás de esta apuesta?

Mientras el mercado inmobiliario de Lima consolida su crecimiento —con un aumento del 19 % en unidades vendidas durante el último año—, los desarrolladores ya miran hacia nuevas zonas estratégicas. Según CODIP, el potencial de inversión para el 2026 no solo dependerá de la demanda, sino de la seguridad jurídica que ofrecen los Planes de Desarrollo Urbano (PDU).

Ana Cecilia Gálvez, gerente general de CODIP, señaló que actualmente solo el 12 % de los distritos del Perú cuenta con un PDU. Esta carencia de planificación es un obstáculo, pero distritos como Independencia, en Lima Norte, y los Balnearios del Sur se perfilan como los grandes ganadores al haber aprobado sus planes en 2025.

La importancia de un PDU y los distritos que destacarán

La importancia de un PDU radica en que establece las reglas de juego para las inmobiliarias. “Un plan de desarrollo urbano te dice: la ciudad tiene que crecer por aquí, con estas alturas y calles de este ancho. Cualquiera que viene a construir ya sabe lo que puede o no puede hacer”, explicó Gálvez y dio a conocer cuáles son estas zonas a RPP.

• Lima Norte: Se proyecta como la zona con mayor probabilidad de desarrollo masivo, destacando el apoyo municipal en distritos como Independencia.
• Balnearios del Sur: El PDU aprobado en 2025 abre la puerta a inversiones en zonas que históricamente fueron agrícolas o de campo. Gálvez sugiere que aquí los precios podrían ser más asequibles debido a la distancia con el centro consolidado.

Servicios básicos: El reto pendiente

Más allá de los planos, el éxito de estos polos dependerá de la infraestructura. Gálvez advirtió que la "factibilidad de servicios de agua, luz y gas" es lo que garantiza que un proyecto realmente funcione.

A pesar de la incertidumbre política por las próximas elecciones, la ejecutiva se mostró optimista debido al déficit de casi 1,900,000 viviendas en el país: “La gente igual necesita casa. Ese mercado va a seguir comportándose de manera positiva, de eso estamos seguros”.

Balance del sector el 2025

Se muestra una consolidación histórica con un crecimiento del 19% en las ventas, alcanzando un total de 24,713 unidades colocadas frente a las 20,697 del año anterior. Este dinamismo generó una facturación récord superior a los S/ 11,000 millones, respaldada por una oferta activa de 1,199 proyectos y la participación de 259 inmobiliarias.

A pesar de este aumento en la actividad, los precios se mantuvieron estables con un incremento acumulado de apenas el 3% desde enero de 2024, situando el ticket promedio de venta en S/ 455,909. Esta estabilidad, sumada a tasas hipotecarias promedio del 7.9 % y una morosidad saludable por debajo del 3 %, ha configurado un entorno favorable para la inversión.

El sector de Vivienda de Interés Social (VIS) se ratificó como el pilar fundamental del mercado, representando el 68 % de las ventas y el 65 % de la oferta disponible. Geográficamente, Lima Moderna lideró el volumen transaccional, mientras que Lima Sur destacó por un notable crecimiento del 48 % en sus ventas.

En cuanto a las preferencias del consumidor, la demanda se concentró en departamentos de 2 y 3 dormitorios (que suman el 77.6 % del total), con metrajes eficientes de entre 60 y 70 m².