Vivienda social, un problema ausente en el debate político: ¿Qué propuestas se pueden articular para el futuro?

Una colina desértica conocida como Lomo de Corvina en Villa El Salvador fue ocupada ilegalmente por cientos de familias que buscaban un lugar para vivir. Si bien las autoridades ejecutaron un desalojo días después, eso no resuelve el problema central: la falta de acceso a vivienda social. Un grupo de familias ha ocupado desde hace varios días las calles aledañas al terreno, como la avenida Agroindustrial, lo que retrata la necesidad de miles de hogares en la actualidad. 

De acuerdo con estudios de Grupo de Análisis para el Desarrollo (GRADE), las ciudades del Perú necesitan por lo menos 143.000 viviendas nuevas al año para los hogares que se forman durante ese periodo. Sin embargo, el sector formal solo produce 43.000 viviendas anuales. Entonces, los restantes 100.000 hogares habitan en viviendas informales o conviven con otros hogares.

“Tenemos una larga trayectoria en el que el Estado no ha tomado un rol importante en proporcionar o desarrollar vivienda social. […] En el Perú ha predominado una política curativa en el que el Estado reacciona cuando ya se desarrolló una invasión. El estado se ha convertido en un Estado que reconoce un lote, pero no ha desarrollado políticas que vayan a desarrollar la vivienda social”, reflexiona el antropólogo de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos e investigador en temas de tráfico de tierras, Nekson Pimentel.

¿Por qué el Estado no ha podido proveer de vivienda a la población más vulnerable? ¿Cuáles son las alternativas de solución al problema? Julio Calderón Cockburn, sociólogo especialista en realidad social urbana y profesor de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, explica que la política pública de vivienda tiene los paquetes de Nuevo Crédito Mi Vivienda (NCMV) y Techo Propio-Adquisición Vivienda Nueva. Sin embargo, estos créditos y bonos están beneficiando a los sectores de los niveles socioeconómicos B, C y muy mínimamente al D. 

¿Y qué ocurre con las personas de nivel socioeconómico E? Calderón detalla que han sido excluidos, debido a que el modelo de política de vivienda se fundamenta en la triada: ahorro, bono y crédito. “Para entrar a un programa de vivienda social, el beneficiario tiene que ahorrar, el Estado le da un bono (subsidio) y un crédito, el crédito es un préstamo”, señala y añade: “¿Quiénes no tienen capacidad de ahorro? El sector E, los más pobres no tienen capacidad de ahorro, por lo tanto, están fuera de la política”.

En busca de suelo

El marco jurídico establecido en la década de los 90 promovió el mercado de los propietarios de tierra. “Los propietarios como agentes económicos tuvieran más libertad para operar en el entendido de que iba a llevar a un mercado privado de tierras en que los promotores inmobiliarios compraran tierras de manera formal, lamentablemente las consecuencias no fueron las que esperó el Estado peruano”, señala.

En esta dinámica los propietarios de terrenos prefieren vender el suelo al demandante privado que a las asociaciones público-privada interesadas en desarrollar proyectos con el Nuevo Crédito Mi Vivienda o Techo Propio. “La tendencia del mercado de suelo es pedirle más al promotor inmobiliario y en ese negocio, que se articula el mercado de suelo con el de vivienda, el sector C y D no tiene tierras, porque el problema de la vivienda social es que no hay suelo”, añade Calderón.

Urge una Ley de Suelo Urbano

Impedir la especulación del suelo es un tema urgente que el Estado debe resolver para promover la vivienda social. “Por ejemplo, en España, si el municipio dice que una zona es de expansión urbana, el propietario de la tierra tiene cinco años para venderla y que esa tierra se urbanice. Si luego de cinco años, no la vendió y no se urbanizó, la municipalidad expropia el terreno y hace vivienda social ahí”, señala Calderón y dice que en el caso peruano no hay acciones del Estado que impidan la especulación de los propietarios de tierra.

Nekson Pimentel también apunta a que se impulse una Ley de Suelo Urbano. “Es importante para evitar que se trafique y que se coloque a la gente en una quebrada donde se genera mayor vulnerabilidad urbana”, indica. 

Para Pimentel, una ley de suelo urbano tiene que definir qué áreas deben ser ocupadas y qué áreas no. “Tiene que delimitar qué sucede con aquellos territorios por donde se expande la urbe, me refiero a los territorios de comunidades campesinas de la costa, por donde finalmente termina expandiéndose el territorio urbano. Eso tiene que estar definido, hoy no se cuenta con eso. El Estado tiene que empezar no solo a cuidar, sino usar su territorio”, señala el especialista.

Cargas y beneficios

Calderón indica que la alternativa que promueve el sector privado para el tema de vivienda es más subsidios por parte del Estado. Otro camino es una “asociación público-privado con riesgo compartido, con cargas y beneficios donde se evite la especulación de tierras”.

Calderón apunta que se debe promover el concepto de cargas y beneficios, referido a que, si el Estado beneficia con obra pública a un propietario privado de terrenos, el Estado tiene que recuperar algo.

“Por ejemplo, supongamos la comunidad campesina de Jicamarca, propietario privado, al cual el Estado le pone carretera, tren eléctrico, agua. Lo que el Estado está haciendo es valorizando un terreno privado, […] pero el Estado no puede recuperar parte de ese beneficio que le dio. No hay carga y beneficio. En cambio, en la legislación colombiana, sí hay carga y beneficio. El gobierno colombiano dice, ‘si tú eres dueño de esta tierra, entonces te voy a poner luz, agua, carretera, pero una vez que yo te he puesto eso, tu terreno subió de precio y tú vas a ganar dinero, entonces me vas a dar una parte en terrenos para que el Estado haga vivienda social’”, ejemplifica el investigador.

Acceso a crédito

El economista de GRADE Álvaro Espinoza dijo a RPP Noticias que se debe promover ordenar el sistema financiero para que las familias más vulnerables tengan acceso a un crédito de construcción de una vivienda formal. Señaló que actualmente las familias pagan un promedio de 15 mil a mafias organizadas para ocupar un lote en un terreno informal. Luego, el hogar realiza una inversión cercana a los 100 mil soles a lo largo de unos 20 años.

"Debe haber una solución que tiene que atacar la raíz del problema que es la falta de vivienda y eso tampoco es que demore 20 años, se puede hacer muy rápidamente, lo que se necesita es activar un mercado de producción de vivienda social, que sea muy dinámico y que pueda competir con el negocio del tráfico de terrenos", dijo.

Asimismo, señaló que se pueden seguir los mecanismos en Chile o Colombia, donde se “permita colocar créditos hipotecarios en la economía informal, en las personas que no pueden probar en el banco que tiene forma de pagar”.

PODCAST RPP | Ventas de viviendas llegan a niveles prepandemia

Durante los primeros meses de este año, el sector inmobiliario se ha recuperado ¿Es momento de comprar una casa o un departamento? ¿Qué debo tener en cuenta?