¿Qué establece la nueva ley de leasing inmobiliario y alquiler-venta?

El Ejecutivo publicó este sábado en El Peruano el decreto legislativo que crea las modalidades de compra de inmuebles a través del alquiler-venta y del leasing inmobiliario, además de crear un entorno legal que protege a las personas y empresas que desean alquilar un inmueble, facilitando el desalojo en caso de incumplimiento, exonerando el alquiler por tres años del pago del IGV y ordenando que los alquileres sean depositados en un banco. 

A continuación te resumimos las principales claves del Decreto Legislativo 1177, que el Gobierno espera permita que entre 20 mil y 30 mil familias accedan a una vivienda propia. 

Llama la atención que, en el caso del alquiler-venta, la norma no hace ninguna referencia a un pago adicional al alquiler para reunir la cuota inicial, como había adelantado el ministro de Vivienda, Milton Von Hesse, en diversas oportunidades. Sin embargo, se espera que este detalle pueda ser definido en el reglamento de la norma, pues en esta facilidad residía gran parte de la expectativa que ha generado este decreto.

Tres modalidades

Tal como había indicado el ministro de Vivienda en la ceremonia de promulgación de la norma el viernes, el Decreto Legislativo que Establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda genera tres modalidades nuevas para el mercado inmobiliario. 

1. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda

En esta modalidad, el arrendador cede temporalmente el uso de un inmueble al arrendatario para vivienda, por una renta convenida y un plazo pactado. 

Para este caso, es necesario firmar el FUA (Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda) e inscribirlo en el Registro Administrativo de Alquiler de Vivienda (RAV) que es creado también por este decreto y que está a cargo del Fondo Mivivienda. 

2. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda con Opción de Compra

En el llamado alquiler-venta, el arrendador cede temporalmente un inmueble de su propiedad al arrendatario por una serie de pagos convenidos y un plazo determinado, al final del cual el inquilino tiene derecho de ejercer la opción de compra del inmueble. 

Para ello, es requerido firmar el FUAO (Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda) y registrarlo en Registros Públicos.

Además, el contrato debe consignar un cronograma de pagos y el precio de la opción de compra del inmueble. 

Como en es el caso en las tres modalidades, la renta convenida deberá depositarse en una cuenta en una entidad financiera. Sin embargo, en este caso, no constituye pagos a cuenta para la adquisición del inmueble, por lo que el inquilino no podrá solicitar la devolución de ninguno de los pagos realizados. 

Para ejercer la opción de compra, el Arrendatario debe haber cumplido el pago de las rentas mensuales y cualquier otro pago o intereses que estén consignados en el FUAO. Si decide hacerlo antes de la fecha pactada, deberá pagar las cuotas que falten. 

Según la norma, para los casos en que se financie el ejercicio de la opción de compra del inmueble a través del sistema financiero, el banco debe tener en cuenta en la evaluación el comportamiento de pago del arrendatario.

Asimismo, si se cumplen los requisitos del Crédito Mivivienda o del Programa Techo Propio, el comprador del inmueble podrá acceder al Bono del Buen Pagador o al Bono Familiar Habitacional. 

El Bono del Buen Pagador va desde los S/.12 500 hasta los S/.17 000, dependiendo del valor del inmueble. 

3. Contrato de Arrendamiento - Financiero (Leasing) de Inmueble destinado a Vivienda 

En esta modalidad, una entidad financiera supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) financia el acceso del arrendatario al uso de un inmueble para vivienda, recibiendo a cambio un pago de cuotas periódicas y con opción de compra a un valor previamente pactado. 

El inmueble es de propiedad de la entidad financiera, quien debe firmar con el arrendatario el FUAL -Formulario Único de Arrendamiento - financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda- e inscribirlo en el Registro de Predios de  Registros Públicos. 

Este arrendamiento financiero puede ser financiado con el Bono del Buen Pagador o un Bono Familiar Habitacional, si se cumplen los requisitos, de modo que las cuotas sean menores. 

Si ha cumplido con sus pagos y obligaciones, el inquilino puede ejercer la opción de compra pagando el precio pactado entre ambos en el FUAL. 

Al igual que en el anterior caso, si decide comprarlo antes de la fecha pactada, deberá cancelar las cuotas por vencer. 

Formularios

Como ya se mencionó, acceder a estas modalidades requiere la firma del formulario correspondiente (FUA, FUAO o FUAL) que hacen la vez de contratos y cuyo contenido será definido en el reglamento de esta norma. 

Estos deben suscribirse ante un notario o un juez de paz letrado y son registrados en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda - RAV y, de ser el caso, en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP.

Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda - RAV

El RAV es el registro donde se inscribirán todos los FUA, FUAO y FUAL y será administrado por el Fondo Mivivivienda. Asimismo, también hará una recopilación de las  resoluciones judiciales que ordenen el desalojo que se emitan en los Procesos Únicos de Ejecución de Desalojo, que también son creados por este decreto. 

La información del RAV es pública y podrá ser usada por entidades financieras para evaluar a un solicitante a un crédito hipotecario, así como para que futuros arrendatarios o arrendadores verifiquen los antecedentes de la otra parte en caso quieran firmar un contrato. 

Cuentas de abono

Si una empresa o persona alquila un inmueble, debe definir una cuenta en una empresa del sistema financiero al que se deben abonar el importe por la garantía al comienzo del contrato y la renta convenida mensualmente, así como los gastos de mantenimiento, agua, seguro por riesgo de pérdidas y cualquier otro concepto previamente acordado. 

La garantía se mantendrá depositada hasta el fin del contrato y podrá ser usada por el arrendador para reponer las condiciones del inmueble o para el pago de sumas adeudadas de renta. El remanente, será devuelto al inquilino. 

Desalojo 

En cualquiera de los contratos regulados por esta norma, el dueño del inmueble puede iniciar un Proceso Único de Ejecución de Desalojo para recuperarlo, cuando concluya el contrato, ambas partes lo acuerden, el inquilino deje de pagar la renta o la cuota convenida por dos meses consecutivos, no cumpla con abonar los complementarios (mantenimiento, agua, seguro y otros) por seis meses o lo use para un fin distinto a vivienda. 

El Proceso Único de Ejecución de Desalojo se tramita ante el juez de paz letrado o el juzgado que haga sus veces, en la jurisdicción donde se encuentre el inmueble. El inquilino tendrá cinco días hábiles para allanarse o acreditar que no se cumplen los requisitos para el desalojo. 

Vencido ese plazo, el juez debe sentenciar en máximo tres días hábiles y, de ordenar el desalojo, la Policía Nacional del Perú tiene tres días hábiles para para ejecutarlo. 

Si el arrendatario impide o se resiste a cumplir la orden judicial de desalojo, el juez pondrá en conocimiento de tal hecho al discal de turno para que inicie las acciones legales que correspondan. El desalojo deberá ser registrado también en el RAV. 

El arrendatario puede apelar la decisión de desalojarlo en un plazo de tres días hábiles, la cual deberá ser remitida al juez superior en máximo dos días hábiles y este deberá notificar su decisión en un plazo no mayor de tres días hábiles. Si se confirma el desalojo, los costos del proceso son asumidos por el arrendatario. 

Régimen Tributario Especial 

Las personas jurídicas (empresas) que se dediquen a ofrecer estas tres modalidades, gozarán de un plazo de tres años de exoneración del Impuesto General a las Ventas por el servicio de arrendamiento previsto en esta norma. 

Asimismo, las empresas financieras que ofrezcan inmuebles bajo el marco del leasing inmobiliario, no tendrán que registrar estas propiedades como activos fijos.