¿Qué es la propiedad privada en construcciones en playas?

Estamos ya en temporada de verano en el país y como es costumbre empieza a notarse el aumento de la actividad inmobiliaria en las playas: construcción de edificios, condominios, ampliaciones y refacciones de inmuebles, venta y alquiler de casas de playa, etc.

Ante esta situación, Collins Salvador Bejarano, abogado especializado en el área inmobiliaria, señaló que es importante conocer el tema relacionado a las limitaciones del derecho de propiedad en las playas, especialmente, en los condominios, edificios o asociaciones de playa, las cuales podemos clasificar en : limitaciones establecidas por acuerdo de los propietarios y las establecidas por la ley.

Dentro de la primera, si uno es propietario directo de un condominio, la Ley N° 27157 establece como exigencias obligatorias de este tipo de régimen que se constituya una Junta de Propietarios y un Reglamento Interno. Además, se permite optar la figura de Asociación de Propietarios de manera paralelam, sin embargo existen algunas limitaciones como:

-Admisión de Asociados: el ingreso de un nuevo asociado dependerá de la aprobación y aceptación de la Asamblea o del Consejo Directivo de la Asociación.

-Derechos de Preferencia: por el cual se otorga prioridad a los asociados para comprar un lote o casa que desee ser vendido por otro asociado.

-Constitución y Funcionamiento de un Comité de Construcción: a efecto de establecer las características de las edificaciones a realizarse sobre las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de aprobar un reglamento de construcción.

-Regulación de Servidumbres de Vista: a efecto de respetar de evitar que los propietarios que se ubiquen en determinadas filas realicen construcciones que perjudiquen la vista de otros propietarios.

Por otro lado, si se adquiere una casa o lote de una asociación, se tendrá los derechos a utilizar los espacios comunes, pero tendrá limitaciones establecidas para el caso de ventas de lotes o casas de propiedad exclusiva y de espacios comunes.

En la caso de limitaciones establecidas por la Ley N° 26856 contempla lo siguiente: Las playas de nuestro litoral son declaradas como bienes de usos públicos, de libre acceso, inalienables e imprescriptibles. Se establece como zona de dominio restringido a la franja de 200 metros ubicada a continuación de la franja de 50 metros que conforma el área de playa, y finalmente es de carácter obligatorio que en todos los balnearios y urbanizaciones colindantes a las playas y similares que sean de propiedad pública o privada, deban existir por lo menos cada 1,000 metros una vía de acceso que permita el ingreso libre a las playas.