Déficit habitacional: una brecha casi imposible de cerrar

De acuerdo con la información oficial, el déficit habitacional en el país es de aproximadamente 1 millón 800 mil viviendas, del cual el 79 % (1 millón 470 mil viviendas) corresponde a un déficit cualitativo y el 21 % (389 mil) a un déficit cuantitativo.

El INEI define el déficit cualitativo como aquellas viviendas de deficiente calidad ya sea materialidad (paredes y pisos), espacio habitable (hacinamiento) y servicios básicos (agua potable, desagüe y electricidad). Es decir, aquellas viviendas que requieren ser mejoradas en cuanto a su infraestructura.

Mientras que el déficit cuantitativo se refiere a la carencia de viviendas aptas para cubrir las necesidades habitacionales de los hogares que no poseen viviendas, de tal manera que cada vivienda pueda albergar en su interior a un solo hogar.

“Cuando revisamos el déficit habitacional, lo más importante es el déficit cualitativo que se refiere aquellas viviendas que no tienen las condiciones para ser habitadas”, dijo a RPP el exministro de Vivienda, Milton Von Hesse.

¿Cómo viven los peruanos?

Según la Encuesta Demográfica y de Salud Familiar (ENDES 2021), elaborada por el INEI, en lo referido a luz eléctrica casi la totalidad de viviendas cuentan con este servicio. Mientras que en lo referido a agua para beber proveniente de red pública, en promedio 8 de cada 10 viviendas tiene dicho servicio.

Saneamiento. En la zona rural solo el 21% de las viviendas cuenta con servicios higiénicos conectados a red pública. Mientras que en el área urbana alcanza al 84 % de los hogares.

Piso. En el 2021, la mayor proporción de viviendas cuyo material principal del piso era tierra/arena, se encontraba en el área rural (63 %), mientras que el área urbana (10 %). Esta proporción es importante por su relación con las enfermedades a las que están expuestas las niñas y niños.

Otro material que predomina en el piso de las viviendas es el cemento o ladrillo, alcanzó a un 27 % en el área rural, aún distante del área urbana cuya proporción llega al 56 %.

Hacinamiento. Según la ENDES 2021, el 21 % de los hogares entrevistados se encuentran hacinados, es decir, hay 3 o más personas por cada cuarto destinado para dormir. Según ámbito geográfico, el hacinamiento es mayor en el área rural y la región selva donde alcanza el 29 %.

“Cuando revisamos el déficit habitacional, lo más importante es el déficit cualitativo que se refiere aquellas viviendas que no tienen las condiciones para ser habitadas”

Oferta y demanda habitacional

De acuerdo con un estudio “Hacía una nueva política de vivienda en Perú: problemas y posibilidades”, elaborado por el Grupo de análisis para el desarrollo (Grade), en las ciudades del Perú se producen 128 mil viviendas al año, mientras que la demanda potencial es de 142 mil casas. Es decir, faltarían 14 mil nuevas viviendas.

A dicho déficit se suma que al 2017 el Perú urbano existían 500 mil hogares que no tenían vivienda (acumulados de años pasados), lo que requeriría construir 50 mil viviendas adicionales al año para eliminar dicha brecha en un plazo de 10 años.

En total, para cerrar la brecha habitacional se requiere construir 190 mil viviendas nuevas al año durante los próximos 10 años, estima el estudio.

Dos tercios de las viviendas que se construyen se hacen sin licencia municipal y sin asesoramiento de ingenieros o arquitectos. Además, muchas se han construido en un suelo que no correspondía, por ejemplo, arena, ladera. En estricto se debería derrumbar esas viviendas y proveer otras con buenos materiales y construidas adecuadamente

El problema de la autoconstrucción

El objetivo de construir 190 mil viviendas anuales, sin embargo, no soluciona el problema habitacional del país, pues además del actual déficit cuantitativo de vivienda, tenemos un enorme problema con la calidad de las mismas, advierte Álvaro Espinoza, investigador y autor del estudio de Grade.

Según el estudio, al 2017, las ciudades del país tenían 600 mil viviendas inadecuadas (hacinadas, con deficiencias estructurales, o sin servicios básicos). “Es más, 4 de cada 10 viviendas nuevas producidas cada año en el Perú urbano son inadecuadas (alrededor de 50 mil). Por tanto, de poco sirve llegar a construir 190 mil viviendas al año, si una importante parte de estas van a ser inadecuadas”, resalta Espinoza.

El problema de la producción de vivienda inadecuada se explica por la poca oferta de viviendas formales. Del total de viviendas (128 mil) que se construyen al año, el 23 % es vivienda convencional (financiada con crédito hipotecario tradicional, sin subsidio o bono), el 7 % se financia a través del Nuevo Crédito Mivivienda, y el 4 % se produce mediante Techo Propio. Los dos tercios restantes corresponden a producción informal de vivienda, típicamente a través de la autoconstrucción, precisa el estudio de Grade.

“La oferta de viviendas sociales que promueve el gobierno, como Techo Propio es de aproximadamente 50 mil viviendas, mientras que en su mejor momento los créditos Mivivienda alcanzaban entre 10 mil y 12 mil. Esto es insuficiente. Te quedas corto con la oferta de viviendas nuevas formales para cerrar el déficit”, advierte Von Hesse.

El exministro coincide con el estudio de Grade al señalar que dos tercios de las viviendas que se construyen en el país son informales o inadecuadas para vivir.

“Dos tercios de las viviendas que se construyen se hacen sin licencia municipal y sin asesoramiento de ingenieros o arquitectos. Además, muchas se han construido en un suelo que no correspondía, por ejemplo, arena, ladera. En estricto se debería derrumbar esas viviendas y proveer viviendas con buenos materiales y construidas adecuadamente”, opina Von Hesse.

Medidas populistas incentivan informalidad

Desde hace décadas el Estado ha adoptado una política dual respecto al desarrollo urbano. Por un lado, encontramos un cúmulo de normas que regulan los procesos de urbanización y producción de vivienda formal. Por otro, se emiten normas desde el Congreso e incluso desde los municipios que toleran la ocupación ilegal de terrenos y la construcción informal de vivienda, como una manera de ofrecer soluciones de habitabilidad para los estratos más pobres.

Para Von Hesse, lo que hacen es “dictar medidas populistas” con el fin de conseguir retribuciones políticas por parte de esa población. “El Congreso que cada cierta cantidad de año da una amnistía para personas que tienen viviendas en suelo no apto para construcción y dicen que esos riesgos en ese lote son mitigables. Y eso pasó tradicionalmente en Chosica donde las laderas por donde pasan los huaycos están urbanizadas. Lo dramático que esas casas cuentan con título, inscritos en registros públicos porque sacaban normas municipales que decían coloca un muro de contención y te doy título”, cuestiona el exministro.

El problema es poner una conexión de agua en zonas que no son aptas para ser habitadas demanda una inversión aproximada de 100 mil soles por casa. Resulta más barato proveer una vivienda social con todos los servicios básicos en una zona adecuada. No hay una política de vivienda, de urbanización, añade Von Hesse.

"Considerando el número de viviendas que deben construir de nuevo, la demanda anual habitacional estima que el déficit habitacional es de aproximadamente 4 millones 500 mil viviendas, muy por arriba del estimado oficial que es de 1 millón 800 mil"

Brecha se agranda

En opinión de Espinoza, “la definición de vivienda digna que usa el gobierno para determinar la brecha habitacional tiene estándares bajos en comparación a otros países de la región como Colombia o Chile”.

“Si tienes viviendo en dos habitaciones a 10 personas. Esto es hacinamiento y en otros países es necesario construir una nueva vivienda, pero en Perú las autoridades lo consideran como déficit cualitativo, es decir, solo se necesita realizar cambios a la vivienda”, cuestiona el investigador.

Para el investigador de Grade, considerando el número de viviendas que deben construir de nuevo, la demanda anual habitacional estima que el déficit habitacional es de aproximadamente 4 millones 500 mil viviendas, muy por arriba del estimado oficial que es de 1 millón 800 mil.