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En el Perú, el 16% de las viviendas son alquiladas, según censo de INEI. | Fuente: Andina

La pandemia del nuevo coronavirus ha obligado a que las familias se refugien en sus viviendas y que locales comerciales cierren sus puertas. Ante este escenario de frenazo económico surge una inquietud por la dificultad en el pago de los alquileres.

Según el último censo del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), el 76% de las viviendas en el país son propias; el 16,3% son alquiladas y un 7.7% son viviendas cedidas por el centro de trabajo, por otro hogar o institución, entre otras.

Alrededor de 1 millón 256 mil 520 de viviendas son alquiladas. Ante esta realidad, ¿qué podría pasar si el inquilino tiene dificultad para pagar la mensualidad?

El abogado especialista en derecho civil Fort Ninamancco indicó que es inviable que un inquilino pueda decirle a un propietario que está imposibilitado de pagar la renta del mes. “Puede que sea imposible para el inquilino, pero en tanto que no es imposible para la comunidad en general no cabe invocar ahí la imposibilidad”, refirió para este informe.

Cuando se celebra un contrato de arrendamiento, el potencial inquilino proporciona información financiera personal para que el propietario lo evalúe: puede ser la declaración de impuestos o boletas de pago.

“El arrendador sabe a qué se dedica su inquilino por un tema de buena fe o moral, esto está contemplado en el Código Civil. Tomando en cuenta eso, el arrendador sabe la situación de su inquilino, entonces va a saber si realmente [la cuarentena] lo ha golpeado, no lo ha golpeado o lo ha golpeado más o menos”, dijo Ninamancco.

En esa línea, agregó, que el arrendatario debe ser consciente que las últimas medidas del Ministerio de Economía son para precisamente no interrumpir la cadena de pagos. “El arrendador puede exigirle lo más que pueda al inquilino. De repente no puede el 100% pero sí un 80%, eso ya depende del caso concreto”, indicó.

Asimismo, refirió que hay mucha gente de la tercera edad que vive de las rentas y no tiene otros ingresos. “Córtales abruptamente los deja en situación complicado. Eso tiene que evaluarse caso por caso”, dijo.

En esa línea, Héctor Campos, abogado civil del Estudio Linares Abogados, dijo que la clave en estas situaciones está en lo que se ha estipulado en el contrato de renta. Aseveró, además, que la “regla general es que si el arrendatario [inquilino] hace uso del bien, debe pagar la renta”.

En el caso de los locales comerciales, algunos sí están abiertos, por lo que el pago del alquiler va de todas maneras, aseguró. Caso distinto son otros centros comerciales cerrados por disposición del estado de emergencia. “La disposición del DS que establece el estado de emergencia ha dicho que los centros comerciales no abren. Como no se abre, no estás haciendo uso del bien. Ahí sí se justifica. La regla general es paga si estás usando, si no estas usando por el estado de emergencia, entonces se justifica que no pagues”, indicó.

En el caso de una vivienda, Campos manifestó que lo que deben hacer el propietario y el inquilino es negociar y si llegan a un acuerdo plasmarlo en un documento.

“A los dos les va a salir más caro discutir esto en un proceso ya sea judicial o arbitral. Más barato les sale que negocien. Por ejemplo, que se postergue la deuda y que corra para el siguiente mes o si ha habido retraso, no se considere como mora porque es un retraso justificado”, dijo.

“¿Entonces qué pueden hacer? 1) negociar, 2) que esa negociación se plasme en documento, 3) que este documento sea una modificación del contrato de arrendamiento o sea una transacción extrajudicial en el cual regulen bien el tratamiento del pago de la renta en este periodo”, detalló el abogado.

Marco Alarcón, socio del Estudio Echecopar, indicó que la mayoría de contratos de alquiler no han considerado clausulas para esta situación tan excepcional.

En esa línea coincidió con los demás analistas en que la mejor salida que salvaguarda los intereses del arrendador y del arrendatario es el diálogo para llegar a un acuerdo.

“Sé de varios casos que están conversando y que han decidido: o condonar parte de la renta o el pago en cuotas sin intereses de la renta, porque al final ni al propietario le interesa que su inquilino se vaya y el inquilino tampoco quiere ser desalojado. Al final es un tema de conversar y ponerse de acuerdo en qué medidas tomar. Hay un componente legal pero también hay un componente fuerte de relación entre las partes. A ninguno de los dos le conviene romper el contrato, desalojar o dejar de pagar. Tiene que haber una negociación con razonabilidad entre ambas partes", manifestó.